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维州 买带租约的投资房：Lease、租金、Bond和Vacant Possession检查清单
购买带租约物业，买家通常会在交割后接替卖家成为rental provider；物业出售本身不会自动终止租约，也不代表买家可以马上入住。
购买带租约物业，买家通常会在交割后接替卖家成为rental provider。物业出售本身不会自动终止租约，也不代表买家可以在交割后马上要求租客搬走。合同中的“subject to lease”或“vacant possession”必须与实际租赁状态一致。
先确认交割时是否应为空房
如果合同写subject to lease，买家通常接手现有租约。如果合同承诺vacant possession，卖家必须在交割前依法取得空置。
自2025年11月25日起，维州已禁止no-fault eviction，即使fixed term到期，也不能仅以“租期结束”为由无理由要求租客搬走。
买家应索取哪些文件
索取完整residential rental agreement、condition report、bond资料、rent ledger、租金上涨通知、维修记录、Notice to Vacate及任何VCAT文件。
确认租金、支付频率、fixed term结束日、是否已转periodic，以及是否存在拖欠或预付租金。
租金和bond如何交接
交割时通常按日期调整租金，使交割后的租金归买家。物业经理、租客、bond authority和付款账户也需要更新。
确认卖家或中介没有在交割前收取长期预付租金却未在adjustments中反映。
买家想自住怎么办
在签约前确认现有租约和法定notice条件能否配合计划入住日期。不要依赖中介口头承诺“买了就可以让租客走”。
如vacant possession是购买前提，应在合同中明确，并考虑租客未按时搬离时由谁承担风险。
DY实务提醒
Rent ledger摘要不能代替正式lease和notice文件。签约前应把自住或投资目的告诉过户师，并结合Section 32和合同审阅确认交割安排。
常见问题
卖房后租约自动结束吗？
不会。新业主通常接替原业主成为rental provider，租约继续受维州租赁法约束。
Fixed term到期就能让租客搬走吗？
目前维州不能仅因固定租期结束而无理由终止，必须有合法理由并符合通知要求。
交割当天的租金归谁？
通常通过settlement adjustments按交割日分摊，具体看合同和租金支付期间。
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官方资料来源
Consumer Affairs Victoria—Notice to Vacate规定
Consumer Affairs Victoria—2025租赁法变化
本文内容依据截至2026年7月17日的维州相关规定整理，仅供一般信息参考，不构成针对具体交易的法律、税务或财务建议。每份合同、产权和交易情况不同，签署前应取得针对性意见。