维州买房除了房价还要准备哪些费用？过户前资金清单

很多首次在维州买房的客户会问：“我已经准备好 deposit 了，settlement 前还需要准备多少钱？”

买房成本不只是房价本身。除了合同价格和贷款首付，买家通常还需要准备印花税、过户费用、政府登记费、银行费用、adjustments、验房费用、保险和搬家等额外资金。如果这些费用没有提前算进去，settlement 前很容易出现资金紧张。

这篇文章用中文整理维州买房常见费用，帮助买家在签合同前更清楚地做预算。

一、房屋 purchase price 和 deposit

买房最大的成本当然是 purchase price。签合同时，买家通常需要支付合同约定的 deposit，常见为房价的 10%，但具体金额可以根据合同和双方协商不同。

需要注意的是，deposit 不是额外费用，而是房价的一部分。Settlement 时，买家需要支付剩余 purchase price，加上各种过户和调整费用。

二、Stamp Duty 印花税

Stamp duty，也就是 land transfer duty，是维州买房时最主要的额外成本之一。金额取决于房价、房产用途、买家身份，以及是否符合 first home buyer exemption or concession、principal place of residence concession 或其他优惠。

很多首次置业者会把 FHOG 和 stamp duty concession 混在一起。FHOG 是补助，stamp duty concession 是印花税减免，两者规则不同。

买家在签约前最好先估算 duty，避免 settlement 前才发现需要多准备一大笔资金。

三、政府登记费和 title 相关费用

Settlement 完成后，买家的名字需要登记到 land title 上。如果有贷款，银行的 mortgage 也会登记在 title 上。

这通常会产生：

- transfer registration fee

- mortgage registration fee

- title search 或相关查询费用

- 电子过户平台相关费用

这些费用金额不像印花税那么大，但仍需要纳入 settlement 预算。

四、过户师或律师费用

买家需要支付 conveyancing fee 或 legal fee，用于合同审阅、Section 32 审查、产权查询、与银行和卖方代表沟通、准备 settlement 文件、处理电子 settlement 和完成过户。

不同交易复杂程度不同，费用也可能不同。例如 off-the-plan、caveat、nomination、family transfer、FIRB、公司或 trust 购买，通常比普通住宅买卖更复杂。

五、贷款相关费用

如果买家使用贷款，银行或 broker 可能涉及一些贷款相关费用，例如：

- loan application fee

- valuation fee

- settlement fee

- mortgage registration fee

- lender’s mortgage insurance（如果适用）

- bank cheque 或 electronic settlement 相关费用

有些费用会直接从贷款中扣，有些需要 settlement 前准备现金。买家应向 broker 或 lender 确认最终 shortfall。

六、Adjustments：council rates、水费和 owners corporation

Settlement 时，买家和卖家通常会对 council rates、水费、owners corporation fees 等做 adjustments。

简单来说，如果卖家已经提前支付了某些费用，买家需要从 settlement 日开始承担自己的部分。因此 settlement statement 上可能会出现额外金额。

常见 adjustments 包括：

- council rates

- water rates

- land tax（如适用）

- owners corporation fees

- rent adjustment（如果房产带租约）

很多买家会忽略 adjustments，但它们可能让 settlement 前需要准备的资金比预期多一些。

七、Building inspection 和 pest inspection

买家在签约前或 cooling-off 期间，可能会安排 building inspection 和 pest inspection。费用通常由买家自己承担。

这不是 settlement 文件中的费用，但属于买房成本。尤其是 older house、unit、townhouse 或有 renovation history 的房产，inspection 很重要。

八、保险费用

在维州买房，买家应根据合同和贷款要求，及时安排 building insurance。尤其是独立屋或某些 townhouse，银行可能要求 settlement 前提供 insurance certificate。

如果是 apartment 或 owners corporation property，building insurance 可能由 owners corporation 安排，但买家仍应考虑 contents insurance 或 landlord insurance（如果出租）。

九、搬家、维修和入住前费用

买房后常见的额外费用还包括：

- 搬家费用

- 更换锁具

- 水电煤网连接

- 清洁费用

- 小维修

- 家具和家电

- 短期空置或租房重叠成本

这些不属于过户本身，但对现金流影响很真实。

十、Settlement 前如何知道最终要准备多少钱？

在 settlement 前，过户师和银行会协助计算最终资金需求。通常买家需要关注三个数字：

1. 房价余额

2. duty、fees 和 adjustments

3. 银行贷款实际到账金额

如果贷款金额不足以覆盖 settlement 所需资金，银行或过户师会通知买家 shortfall，也就是需要买家额外补足的金额。

买家最好不要等到 settlement 前一天才准备资金。不同银行处理转账和 PEXA shortfall 的时间不同，提前准备会更稳妥。

常见问题

买房除了 deposit，一定还要准备现金吗？

通常需要。Deposit 只是房价的一部分。Settlement 前还可能需要准备 stamp duty、政府费用、过户费、adjustments 和贷款 shortfall。

首次置业就一定没有印花税吗？

不一定。是否有 duty exemption or concession，要看房价、买家资格、居住要求和 SRO 规则。不要只听说“首次置业免税”，要结合具体房价计算。

过户师会告诉我 settlement 前还差多少钱吗？

过户师会根据 settlement statement、adjustments 和可见费用协助计算，但贷款实际到账金额、银行扣费和 shortfall 通常也需要与 lender 或 broker 一起确认。

DY Conveyancing 可以如何协助？

DY Conveyancing 可以协助买家审阅合同和 Section 32，解释 settlement 流程，准备过户文件，并在 settlement 前协助核对资金和 adjustments，让买家更清楚需要准备哪些费用。

本文为一般信息，不构成法律、税务或财务建议。买房预算应结合具体合同、贷款审批、房产类型和个人情况进行确认。